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上海三季度地價同漲六成 5宗土地中止出讓



三季度地價同比上漲六成 5宗地中止出讓 上海開發商追高拿地 稱白辛苦不賺錢

本報記者 王海春 上海報道

三天的時間裡,上海叫停瞭五幅土地的出讓。

市場認為上海市委書記韓正近日向樓市喊話,可能預示著滬樓市政策將收緊,對此預期,分析人士認為這種可能性非常小。仲量聯行研究部總監周志鋒指出,從大的環境來看,經濟仍處於下行中,政策不太可能把剛剛起來的樓市再打趴下。

“這其中更多的,是對風險的警示。警示開發商投資謹慎,不要盲目追捧高地價。政府可能也會對土地供應的結構做出調整,因為土地市場的確出現瞭局部的過熱。”周志鋒在接受記者采訪時說。

再刷單價紀錄

這一波首先被叫停的,是上海楊浦區新江灣城起價高達40銀行信貸房貸利息土地信貸案件貸款全省皆可處理億元的“準地王”。

原本應在10月14日出讓的新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊,在原定拍賣的前兩天,突然中止瞭出讓。

這幅土地面積13.2公頃的住宅用地,起拍價就高達40.1億元,在業內看來已經是準地王。

除新江灣城地塊,幾天的時間裡上海還叫停瞭另外四幅原本應於11月出讓的土地,涉及松江車墩鎮、嘉定新城、青浦朱傢角、青浦區趙巷等區域。

土地出讓突然中止,市場認為與不久前上海市委書記韓正向樓市喊話有關。

在10月9日上海區縣、大口黨委書記的季度工作會議上,上海市委書記韓正表示,上海房價已經很高。“如果不堅持調控,將影響上海經濟持續平穩健康發展,也會削弱城市的競爭力。”

從一季度樓市的疲軟,到下半年持續走高,在上海房價不斷走高的預期下,上海土地市場持續升溫。上海的土地市場,自九月以來,連外環外也屢屢刷新單價紀錄。

此前在9月16日上海拍出的三幅地塊,連連創下新高。

當天保利地產以41億元的價格拍得寶山大場鎮一幅土地,2.23萬元/平方米較起拍價翻瞭一番還多。寶山區處於上海北部,大場鎮已經位於外環以外。

據瞭解,與上述地塊同一區域的二手房目前市場價格在2.6萬元/平方米左右,新房價格在3萬元/平方米左右。如果加上建安等成本,保利在大場鎮的項目未來的售價將在4萬元/平方米以上。這意味著幾年以後,該地區的房價將從現在的3萬元/平方米,漲到4萬元/平方米以上。這樣的價格,不是在上海內環內,而是在上海的外環以外。

“如果出讓不被叫停,即將上市的這幾幅土地價格極有可能被拍得相當高。”周志鋒認為。

新房市場現疲態

今年第三季度以來,上海土地就開始持續升溫,十月份永和房屋信貸延續瞭這一態勢。

中國指數研究院[微博]的最新報告披露,上海第三季度土地樓板價為1.3萬元/平方米,環比第二季度上漲13.2%;這一價格較去年同期,上漲瞭60.8%。

從全國橫向對比的情況來看,上海也是全國第三季度土地出讓溢價率最高的城市。中指院數據顯示,上海第三季度住宅用地平均溢價率達56%,較去年同期提高瞭26.8個百分點,位列十大城市溢價率榜首。

在中信建投研究員蘇雪晶看來,上海土地市場出現瞭階段性局部過熱。“我甚至建議一些房企現在不要盲目追高拿地,因為一些地塊的價格真的太高瞭。”蘇雪晶說。

而從新房市場交易的走勢中,成交顯現出一些疲態。據克而瑞的數據,今年上海九月成交總量甚至比八月份還下降瞭9%。

易居中國執行總裁丁祖昱指出,第三季度成交與上半年相比增速已經開始放緩,特別是一些統計的重點城市的成交量比八月份還下降瞭,這種情況比較少見。

房企回歸一線的背景下,在上海等城市的土地競爭變得更加激烈。支付高額土地成本的時候,壓縮的是開發商的利潤。有開發商甚至向記者抱怨,好不容易在上海拍得瞭土地,但辛苦做瞭一年多,卻沒怎麼賺錢。

“地價太貴瞭。看一下目前在售的樓盤,一年前拿地後現在就上市的項目,幾乎沒有。多數土地都要在手上放個幾年,等房價漲上去,能打平土地和財務成本瞭才能賣。不這樣做,拿瞭地立刻就開發,按現在的市價來銷售,幾乎都要虧本。”上海一傢開發商高層表示。

周志鋒指出,土地價格漲得比房價還快,開發商的風險指數明顯加大。另一方面,購房需求在政策的刺激下被提前透支,需求能否繼續支撐不斷走高的土地成本價格,成為擺在開發商面前不得不回答的疑問。

蘇雪晶認為,今年3·30和9·30的政策,其實是透支瞭未來的需求。

“首付由六成降到四成,就算是對一線城市來說,對需求的透支也非常大。我最核心的建議就是,開發商一定要在土地市場保持冷靜,尤其建議審慎拿高價地。”蘇雪晶說。

新聞來青埔房屋信貸源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151017/014423499848.shtml

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